droit commercial
BAIL COMMERCIAL - Prix. - Fixation du loyer du bail renouvelé. - Prix fixé en fonction du chiffre d'affaires. - Portée. - Droit d'option. - Exercice. - Possibilité.

Un propriétaire de locaux à usage commercial a toujours la faculté, en cas de désaccord sur le prix du bail assorti d'une clause-recettes, de refuser le renouvellement de ce contrat dans les conditions de l'article L. 145-57 du Code de commerce.

CIV.3. - 12 juin 2003. CASSATION
N° 02-11.493. - C.A. Versailles, 29 novembre 2001

Baux commerciaux : loyer binaire et droit d'option du bailleur

Depuis dix ans, la Cour de cassation juge que la fixation du loyer d'un bail commercial renouvelé assorti d'une clause-recettes, c'est-à-dire un loyer variable, en général défini en fonction du chiffre d'affaires du locataire, avec un minimum garanti, la plupart du temps indexé, échappe aux dispositions du statut des baux commerciaux et n'est régie que par la convention des parties (Civ. 3ème, 10 mars 1993, Bull. n° 30).

C'est dire que, sauf meilleur accord des parties, la clause de loyer est reconduite en ses deux éléments dans le bail renouvelé sans que le juge ait le pouvoir de la modifier (Civ. 3ème, 15 mars 2000, pourvoi n° 98-16.771), ce qui doit conduire ce dernier à débouter le bailleur comme le preneur si ceux-ci souhaitent qu'il tranche leur désaccord en fixant lui-même le prix du bail (Civ. 3ème, 7 mai 2002, Bull. n° 94).

Dans ces conditions, le bailleur est-il recevable à exercer le droit d'option qu'il tient de l'article L.145-57 du Code de commerce aux termes duquel le bailleur peut, dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision judiciaire définitive fixant le prix du loyer, refuser le renouvellement du bail, étant précisé que le preneur, dans les mêmes conditions, a la faculté de renoncer au renouvellement ?

Certaines décisions des juridictions du fond ont refusé l'exercice de ce droit d'option en cas de loyer comportant une clause-recettes au motif essentiel que toute fixation judiciaire du prix du bail renouvelé étant exclue dans ce cas de figure, l'article L.145-57 ne peut recevoir application.

Par le présent arrêt, la troisième chambre civile de la Cour de cassation décide au contraire qu'un bailleur de locaux à usage commercial a toujours la faculté, en cas de désaccord sur le prix du bail, de refuser le renouvellement du bail dans les conditions de l'article L.145-57 du Code de commerce.

Il faut donc comprendre que le droit d'option trouve son fondement, non dans une décision judiciaire de fixation du prix du bail renouvelé qui ne satisferait pas l'une ou l'autre des parties, mais tout simplement dans leur désaccord persistant sur le montant du prix du contrat.

Cette jurisprudence est en cohérence avec les décisions de la Cour de cassation qui admettent que le droit d'option puisse s'exercer avant la fixation judiciaire du prix du bail, et même avant toute instance en fixation de ce prix (Civ. 3ème, 2 décembre 1992, Bull. n° 312), décisions qui ne peuvent s'expliquer que s'il est admis que le droit d'option est indépendant de l'intervention du juge.

Cette faculté pour chacune des parties de mettre fin au contrat en cas de désaccord sur un élément aussi fondamental que le prix méritait en effet d'être préservée en toutes circonstances.

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